Entenda o novo plano Habitacional do Governo Federal – Casa Verde e Amarela

No Brasil, a política habitacional está intimamente ligada à questão da propriedade privada. Em 1964, em plena ditadura militar, foi implantada a primeira política habitacional de grande porte, por meio do Banco Nacional de Habitação (BNH). Desde então, as modalidades de acesso à moradia para as camadas mais pobres da população têm, com raras exceções, favorecido o acesso à propriedade.

Em um país submetido até hoje a períodos de crise econômica, o sonho do acesso à propriedade foi construído e legitimado como uma das poucas garantias de estabilidade para as famílias brasileiras. A habitação é vista como um bem duradouro, passado de pai para filho, que nenhum governo pode apreender. E é preciso lembrar que, no final da década de 1980, o governo federal chegou a confiscar as poupanças individuais.

Há cinquenta anos, a política habitacional brasileira tem se pautado pelo controle de recursos públicos e privados destinados ao financiamento do acesso à propriedade individual de imóveis novos ou antigos, concedidos a pessoas físicas ou jurídicas.

No Brasil, os objetivos econômicos e quantitativos da política habitacional são mais importantes do que as discussões sobre a qualidade urbana, arquitetônica e construtiva das moradias, ou sobre a adequação dos programas habitacionais às demandas de grupos sociais específicos. É um Sistema Financeiro da Habitação (SFH) – e assim se chamou o dispositivo criado em conjunto pelo BNH e que perdura até aos nossos dias. – visa garantir o reembolso dos recursos afetos a financiamentos no âmbito de um modelo bancário implementado por política pública.

Assim, o BNH financiou ao longo dos seus vinte e um anos de existência, entre 1964 e 1985, a produção e aquisição de 4,45 milhões de unidades habitacionais. Quase vinte e cinco anos depois, foi lançado o programa de acesso habitacional Minha Casa, Minha Vida, com o objetivo de construir 3,4 milhões de unidades habitacionais em apenas 5 anos (2009- 2014).

Sem querer comparar esses programas, esses números pretendem apenas mostrar a extensão da nova fase da política habitacional brasileira. O princípio da casa própria foi mantido, mas a construção de novas moradias aumentou exponencialmente: o Minha Casa, Minha Vida, pretendia produzir cerca de 75% do total das moradias financiadas pelo BNH, e isso num prazo muito curto.

A evolução está baseada em um conjunto de mecanismos regulatórios, institucionais e produtivos que favorecem a atuação do setor privado e o fortalecimento do papel do mercado na política habitacional brasileira.

A segunda metade da década de 1990 representou um ponto de inflexão na oferta habitacional no Brasil. Os programas de construção de moradias para pessoas de baixa renda, desde então, seguiram duas correntes distintas. O primeiro manteve a tradição do modelo baseado na promoção pública por meio dos estados da federação e dos municípios, como ocorre desde a criação do BNH. A segunda tendência rompeu com o esquema institucional do modelo anterior ao estabelecer uma linha de financiamento direto a favor do tomador final e ao inserir os princípios do mercado no cerne da política habitacional.

Esses princípios não se limitaram à dimensão do acesso à moradia nem ao simples desenvolvimento de políticas ou programas governamentais: afetaram principalmente o setor produtivo. A percepção empírica do importante papel desempenhado pelo mercado privado foi aqui fundamental para abandonar a perspectiva analítica tradicionalmente utilizada no debate brasileiro, que na maioria das vezes enfatiza a dimensão do consumo.

Casa verde e amarela

Mecanismos regulatórios e institucionais de fomento ao mercado imobiliário privado

Como já apontamos, desde a criação do BNH, a política habitacional brasileira tem favorecido o financiamento da casa própria e segmentado o mercado de acordo com os níveis de renda das famílias, cada um desses segmentos dependendo de um espécie promotor em específico e fontes de financiamento.

Na época do BNH, o segmento de mercado destinado a camadas da população com acesso ao crédito bancário era deixado inteiramente para o setor privado, sem participação direta de órgãos públicos, e financiado pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Investimento e empréstimo (SBPE). Para os níveis de rendimentos mais baixos, a promoção foi assegurada maioritariamente pelo setor público, sob a égide do BNH e das Companhias Habitacionais (COHAB), e financiada com recursos do Fundo de Garantia por tempo de serviço. (FGTS). Neste segmento de mercado, o setor privado apenas participou na produção de habitação, ou seja, apenas na fase de construção, todas as outras fases e, em particular, a de desenvolvimento imobiliário, estando centralizado por órgãos públicos.

Novo programa Casa Verde e Amarela

Não foi apenas uma mudança no logo ou nome. O novo programa habitacional do Governo Federal, Casa Verde e Amarela é o substituto do Programa Minha Casa Minha Vida, criado no governo do ex-presidente Lula. As mudanças também incluem alguma dificuldade que podem atrapalhar o acesso de pessoas mais pobres ao programa, mas vamos detalhar no decorrer do texto as características do novo programa.

O novo programa (Casa Verde e Amarela), também não corrige algumas falham que atingiam o Minha Casa Minha Vida (que participou da construção de 4 milhões de residências).

O Governo, defende que o novo programa vai permitir que o Brasil tenha a menor taxa de juros da história, se considerando programas habitacionais.

O Governo também cita, que para a região Nordeste, haverá menores prestações, devido as menores taxas (4,25% ou 4,75%), para famílias que desejam comprar / financiar novos imóveis.

O que foi o Minha Casa Minha Vida?

O programa Minha Casa Minha vida, foi criado em 2009 e era um programa habitacional cujo foco, era as famílias mais pobres, de baixa renda, e seu objetivo era a produção de unidades residenciais. Ou seja, construir casa para uma faixa mais carente da população que não consegue comprar sua casa, sem a devida ajuda do governo federal.

Além desse objetivo, também foi criado para reaquecer a economia, através de financiamento com recursos públicos. Porém, mesmo utilizando um volume grande de recursos públicos em um espaço curto de tempo, o programa teve críticas, justamente por ter um foco mais econômico, ao invés de aproveitar a oportunidade de uma política urbana.

O programa era separado por várias faixas familiares de renda.

A faixa inicial, tinha como limite R$ 1.800,00, onde o governo garantia 90% do valor da residência, usando recursos do orçamento do Governo Federal.

As demais faixas, chegavam até a R$ 9.000,00. Seus recursos eram subsidiados com uma parte menor garantida pelo Governo e a grande parte dos recursos era financiada pelo Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).

A faixa 1 tinha um diferencial, pois o foco era garantir moradia a pessoas que não tinha condições de financiamento ou endividamento. O modelo era assim: Prefeituras faziam o cadastro das pessoas que precisavam (e se enquadravam nos requisitos), a Caixa Econômica Federal comprava as moradias e as repassava para as famílias do programa.

Uma boa parte do programa, foi a possibilidade de permitir as pessoas terem sua residência. Foram construídas ou compradas mais de 4 milhões de unidades, sendo 1 milhão e meio de unidades apenas para a faixa mais carente, a faixa 1.

Porém, o programa também tinha críticas e falhas, pelo tipo de gestão dos recursos. Os recursos eram repassados para construtoras, e as Prefeituras tinham a missão de selecionar as famílias que seriam beneficiadas com o programa, incluindo quais áreas seriam utilizadas para o desenvolvimento habitacional da cidade. A crítica era do poder político que era gerado aos prefeitos.

O Governo Federal, através do programa, exigia das prefeituras melhorias na infraestrutura das cidades. Porém, com o decorrer do tempo, as exigências foram diminuindo, sendo substituídas apenas por uma carta de intenção das prefeituras, nas questões básicas de infraestrutura, tais como saneamento básico e pavimentação. Isso gerou problemas, permitindo que construtoras e prefeituras, escolhessem áreas distantes do município, e portando mais baratas, o que prejudicava quem participava do programa, ficando distante dos grandes centros, criando dificuldade de locomoção e não resolvendo o problema da infraestrutura urbana, além de gerar custos para as famílias que participavam do programa.

Esses problemas foram ainda piores paras as faixas mais pobres do programa, afinal as construtoras na busca por maximizar os lucros (entendendo que quanto pior a localização, mais barato se torna o terreno), escolhiam terrenos distantes. Isso trazia problemas de mobilidade e saneamento básico.

Ponto a ponto do casa verde e amarela

O que é o “novo Minha Casa Minha Vida”

•          O novo programa batizado como Casa Verde e Amarela é o programa habitacional do Governo Federal que vai substituir o Minha Casa Minha Vida criado no governo petista.

•          Foi criado por uma Medida Provisória (MP 996), assinada pelo Presidente da República Jair Bolsonaro.

•          Como citamos, a Medida Provisória tem uma duração estipulada (60 dias prorrogáveis por mais 60 dias), por isso, antes do fim do prazo, o Congresso Nacional precisa votar e transformá-la em lei.

•          O objetivo do programa é atender 1,6 milhão de pessoas.

Taxas de juros do Casa Verde e Amarela

•          As taxas mínimas praticadas no momento, começam em 4,5 ao ano para quem for cotista do FGTS.

•          Como o novo programa, as taxas são reduzidas para 4,25% para quem tem conta no FGTS e mora nas regiões Norte ou Nordeste. Nas regiões Sul e Sudeste as linhas de crédito começam em 4,5%.

Grupos de renda

•          O programa Casa Verde e Amarela, será definido por grupos e não por faixas, como era comum no Minha Casa, Minha Vida.

•          O grupo 1 é composto por famílias com renda mensal de R$ 2.000,00. Esse grupo tem acesso a financiamento para habitações com juros menores, subsídios, regularização fundiária e ainda possibilidade de reforma do imóvel.

•          O grupo 2 é composto por famílias com renda a partir de R$ 2.000,00 até R$ 4.000,00.

•          O grupo 3 é composto por famílias com renda até R$ 7.000,00.

•          O grupo 2 e o grupo 3, têm acesso a regularização fundiária, porém os juros são um poucos maiores.

•          Para, famílias que se enquadrem no baixíssima renda, renda inferior a R$ 2.000,00, os moldes atuais continuarão.

•          Cada grupo tem algo específico, quanto menor a renda, maior o subsídio do governo federal.

•          O programa vai fazer a regularização fundiária e melhoria das habitações, tais como falta de banheiro, falta de saneamento básica, falta de energia elétrica, falta de água e etc. O programa tem como objetivo a regularização de 2 milhões de moradias e ainda proporcionais melhorias em mais 400 mil moradias até 2024.

Recursos

•          O Governo Federal estima, disponibilizar, até fim de 2020, 25 bilhões de reais do Fundo de Garantia, e 500 milhões de reais do FDS (Fundo de Desenvolvimento Social).

•          Pretende com os investimentos, gerar mais de 2 milhões de empregos (diretos e indiretos) até o ano de 2024.

•          Continuar a construção de 185 mil unidades habitacionais e retomar mais de 100 mil moradias e empreendimentos de urbanização que estão em andamento.

•          A previsão do governo federal é disponibilizar, até o final deste ano, R$ 25 bilhões do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e R$ 500 milhões do Fundo de Desenvolvimento Social (FDS) e gerar 2,3 milhões de empregos diretos e indiretos até 2024.

•          Aporte de mais de 2 bilhões de reais no Orçamento do Governo Federal, para o ano de 2021.

Regularização de dívidas

•          O programa Casa Verde e Amarela, pretende ajudar na regularização de famílias com endividamento.

•          Existem mais de 500 mil famílias inadimplentes, cerca de 40% do total da faixa 1.

•          Esse mutirão regularização ocorrerá em 2021 (estimativa de acontecer no primeiro semestre.

Entendendo as diferenças entre os programas

Veja a diferença entre o Minha Casa, Minha vida e o Casa Verde e Amarela.

Casa Verde e Amarela

Grupo 1

Renda Familiar: Até R$ 2 mil (Norte e Nordeste, até R$2,6 mil)

Taxas de juros de 4,25% ao ano para Norte e Nordeste e acesso a programas de regularização fundiária e reformas.

Grupo 2

Renda Familiar: Até R$ 4 mil

Nova taxa de juros (de 5% ao ano) e acesso ao programa de regularização fundiária.

Grupo 3

Renda Familiar: Até R$ 7 mil

A taxa de juros se manteve em 6% ao ano, mas é possível acessar ao programa de regularização fundiária.

Minha casa, Minha Vida

Renda Familiar: Até 1,8 mil

Exclusivamente com recursos da União, o imóvel é praticamente doado com prestações simbólicas entre R$ 80 a R$ 270, conforme a renda familiar.

Renda Familiar: Até R$ 2,6 mil

Famílias financiam o imóvel no prazo de até 30 anos, com juros de 5% ao ano. A fonte é o FGTS que também concede um subsídio (desconto a fundo perdido) de R$ 47,5 mil reais no valor do contrato.

Renda Familiar: Até R$ 4 mil

Famílias financiam o imóvel no prazo de até 30 anos, com juros de 5,5% ao ano. A fonte é o FGTS que também concede um subsídio (desconto a fundo perdido) de até R$ 29 mil.

Renda Familiar: Até R$ 7 mil

As famílias financiam o imóvel no prazo de até 30 anos, com juros de 6% ao ano. A fonte é o FGTS, mas não há subsídio.

Ilustrando

      Minha Casa, Minha Vida  
                        Brasil  
 Faixa de rendaNão CotistaCotista
Faixa 1,5Até R$ 2 mil5,00%4,50%
Faixa 2Até R$ 2 mil5,50%5,00%
Faixa 2R$ 2 mil a R$ 2,6 mil5,50%5,00%
Faixa 2R$ 2,6 mil a R$ 3 mil6,00%5,50%
Faixa 2R$ 3 mil a R$ 4 mil7,00%6,50%
Faixa 3R$ 4 mil a R$ 7 mil8,16%7,66%
  Casa Verde e Amarela   
  Sudeste, Sul   
  E Centro-OesteNorte e Nordeste
Grupo 1Faixa de rendaNão CotistaCotistaNão CotistaCotista
Grupo 2Até R$ 2 mil5,00%4,50%4,75%4,25%
Grupo 2Até R$ 2 mil5,25%4,75%5,00%4,50%
Grupo 2R$ 2 mil a R$ 4 mil5,50%5,00%5,25%4,75%
Grupo 2R$ 2 mil a R$ 4 mil6,00%5,50%6,00%5,50%
Grupo 2R$ 2 mil a R$ 4 mil7,00%6,50%7,00%6,50%
Grupo 3R$ 4 mil a R$ 7 mil8,16%7,66%8,16%7,66%

Como ter acesso ao programa Casa Verde e Amarela

Como já citamos, o Programa Casa Verde e Amarela, irá substituir o outrora programa habitacional Minha Casa Minha Vida, que foi criado em 2009, na gestão do PT. O programa tem como objetivo, ajudar mais de 1,6 milhão de famílias, principalmente nas regiões Norte e Nordeste, até o ano de 2024.

Esse programa Casa Verde e Amarela, foi criado por medida provisória, a MP 996 / 2020. Os juros praticados, serão menores do que os de hoje, que variam entre 5% a 5,5% ao ano.

As regiões que mais serão beneficiadas, são a Região Nordeste e a Região Norte. Nestas regiões os juros vão cair entre 0,5 % para famílias que tenham renda até R$ 2.000,00 e 0,25% para famílias cuja renda seja entre R$ 2.000,00 e R$ 2.600,00.

Sendo assim, os juros respectivos serão de 4,25% ao ano e nas outras regiões do país, chegará a 4,5%.

Não será apenas a redução dos juros que beneficiará Norte e Nordeste. Além disso, uma gama maior de famílias serão beneficiadas, já que a queda de 0,5% abrangerá famílias que ganham até R$2.600,00, enquanto nas outras regiões, esse desconto beneficiará famílias que ganham até R$ 2.000,00.

Região Sudeste e Região Sul

Na região Sul, 18% dos adultos podem ter acesso aos benefícios do programa Casa Verde e Amarela. Já na região Sudeste, o acesso ao programa Casa Verde e Amarela pode contemplar 24% dos adultos.

O Ministério do Desenvolvimento Regional, informou ainda que existe uma possibilidade de renegociação das dívidas das famílias do Programa Minha Casa Minha Vida (Faixa 1). Famílias com renda até R$ 1.800,00.

Será feito um mutirão para regularização dos débitos, ainda no primeiro trimestre de 2021.

Essa regularização das dívidas, depende ainda que exista uma regulamentação por parte do Governo Federal.

O programa Casa Verde e Amarela também pretende fazer a regularização fundiária, que foi aprovada no Governo do ex-presidente Michel Temer. Com isso a meta é fazer reformas nas moradias, para que as famílias possam ter acesso as escrituras. O objetivo do programa Casa Verde e Amarela é regularizar mais de 2 milhões de imóveis e arrumar mais de 400 mil unidades até o ano de 2024.

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